Cuando se decide tomar la acción de comprar o vender una casa o cualquier tipo de inmueble, se deben tener en cuenta ciertos aspectos legales y burocráticos que permitan llevar a cabo una compraventa segura. Es por ello, que la redacción de un contrato de compraventa es el documento más importante y donde se establecen todos los términos de la relación entre las partes.
Aunque sea fácil imaginarse lo que es un contrato de compraventa, siempre se debe recurrir a la explicación oficial. En este caso, se trata del Libro VI del Código Civil Catalán en el artículo 621-4
El contrato de compraventa tiene por objeto los bienes materiales o inmateriales, incluidos los futuros, los que deban de ser producidos, manufacturados o fabricados y los que incorporen o estén interconectados a contenidos o servicios legales.
El Código Civil Español, por su parte, lo describe como aquél contrato en el que una persona, el vendedor, se obliga a entregar una cosa a otra persona, el comprador (art. 1445). Este acuerdo es consensual, oneroso, bilateral y traslativo de dominio. Además, establece que se debe identificar la cosa que se vende y el precio.
Ambos códigos civiles coinciden en que el contrato de compraventa atañe a cosas materiales o inmateriales, por ejemplo, derechos. Estas cosas, sean materiales o no, deben cumplir los requisitos siguientes:
- Debe de ser real o posible, actual o futura. Aunque el objeto no exista, si es posible, se puede vender.
- Debe de ser algo determinado.
- Tiene que ser algo de lícito comercio. Es decir, algo que la ley no impide su compraventa.
- El objeto o cosa vendida debe ser propiedad del vendedor.
El contrato de compraventa en Cataluña.
Algunas consideraciones que debe tener en cuenta si decide comprar o vender en Catalunya son las siguientes:
- Si el contrato de compraventa prevé que la totalidad del financiamiento proviene de un crédito bancario y el comprador puede demostrar que no obtendrá dicho crédito, puede desistir el contrato.
- En el caso que el contrato haga referencia a las dimensiones del inmueble y haya un error de más del 10%, se puede desistir del contrato. Por contra, si son menores, no son motivo para negarse a firmar el contrato.
- En caso que se pacte un precio según las dimensiones de la vivienda, si las diferencias no son mayores al 10% se puede modificar el precio de forma proporcional.
- Si el precio se establece de forma global, la diferencia de la superficie no da lugar a una modificación si ambas partes están satisfechas con el contrato de compraventa.
Es común que una de las partes no esté conforme con el contrato de compraventa que use, por este motivo es importante realizar un contrato ad hoc, es decir, totalmente a medida para esa ocasión. En Vives Bas podemos asesorarle y redactar un contrato que se adapte a sus necesidades.
Detalles y conceptos importantes en la redacción del contrato
Hay ciertos temas relacionados con el contrato de compraventa que pueden ser fuente de malentendidos o desistimientos. Por ejemplo:
- Tipología de las arras: ambas partes deben ser conocedoras que, en Catalunya, si no se especifica el tipo de arras, estas son confirmatorias y no penitenciales.
- Incumplimiento del contrato: si alguna de las partes no cumple con las cláusulas establecidas
- Vicios ocultos: son esos problemas o defectos que presenta el inmueble pero que no se detectan en el contrato.
- Evicción: este término se da cuando la persona que adquiere el bien, en este caso, la casa, es privado de ello por orden judicial. No es habitual pero si algo que se debe tener en cuenta.
Cómo ve, la redacción de un contrato de compraventa es algo que requiere tiempo y negociación entre ambas partes. Es por ello que contar con un abogado como Vives Bas le puede ayudar en la negociación y los trámites legales para realizar la venta. Contácta con nosotros y le asesoraremos de la mejor forma posible.
